Φορολογία ακινήτων: Τα 6 «κλειδιά» στις δηλώσεις για ενοίκια, Airbnb

 Τα σημεία στα οποία πρέπει να επικεντρωθεί ιδιαίτερα η προσοχή των περισσοτέρων ιδιοκτητών ακινήτων είναι, συγκεκριμένα, τα εξής:

1 Υποβολή εντύπου Ε2 πριν την υποβολή του Ε1 της φορολογικής δήλωσης. Οι φορολογούμενοι που απέκτησαν το 2023 εισοδήματα από ακίνητη περιουσία πρέπει και φέτος να συμπληρώσουν και να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο σύστημα TAXISnet πρώτα το έντυπο Ε2, που φέρει την ονομασία «αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας», και κατόπιν να συμπληρώσουν και να υποβάλουν το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης, το Ε1.

Στο έντυπο Ε2 συμπληρώνονται, για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2023, αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης.

2 Πότε δεν υποβάλλεται το Ε2. Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται και να υποβάλλεται σε περίπτωση:

α) Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή, καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1.

β) Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του Πίνακα 5 του Ε1 (υποπίνακας 1).

3 Εφαρμογή ειδικών ρυθμίσεων για τα ενοίκια που έμειναν ανείσπρακτα το 2023, λόγω άρνησης ή αδυναμίας των ενοικιαστών να τα καταβάλουν. Για το φορολογικό έτος 2023 τα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δεν έχουν εισπραχθεί από τους ενοικιαστές λόγω οικονομικής τους αδυναμίας, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημα του δικαιούχου ιδιοκτήτη εφόσον, μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί (κατατεθεί και κοινοποιηθεί) εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη Δ.Ο.Υ.. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία από τη ΔΟΥ πρέπει να υποβληθεί πρώτα το έντυπο Ε2, στο οποίο πρέπει να συμπληρωθεί, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση. Στη συνέχεια τα ποσά των ανείσπρακτων αυτών εισοδημάτων πρέπει να αναγραφούν και στους κωδικούς 125-126 του Πίνακα 4Δ2 του βασικού εντύπου Ε1, της φετινής φορολογικής δήλωσης.

4 Τρόπος δήλωσης των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και στις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων χαρακτηρίζονται ως «βραχυχρόνιες μισθώσεις». Οι μισθώσεις αυτές συνάπτονται σε ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking, η HomeAway κ.ά. Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται κι από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2023 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb, Booking, HomeAway κ.λπ. δηλώνονται αθροιστικά για κάθε ακίνητο ξεχωριστά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 (της «αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας») με τον κωδικό 60. Με επιλογή του κωδικού 61 στη στήλη 17 του Ε2 δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb κ.λπ. Με επιλογή του κωδικού 63 στη στήλη 17 δηλώνονται τα εισοδήματα από την εκμίσθωση κατοικίας, η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή.

5 Εξεύρεση καθαρού φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια και φορολόγησή του από το πρώτο ευρώ με φόρο εισοδήματος 15%-45%. Τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45%, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων. Ειδικότερα, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκαν πραγματικά κατά το προηγούμενο έτος και των τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων αποτελεί το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με συντελεστές:

* 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος

* 35% στα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

* 45% στο πάνω από τα 35.000 ευρώ τμήμα του καθαρού εισοδήματος

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά την διάρκεια του 2023 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 19.000 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

* 12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ

* 7.000 ευρώ Χ 35% = 2.450 ευρώ

* 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ

Συνεπώς, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.

Ποιες δαπάνες αναγνωρίζονται…

Εκπτωση φόρου για ανακαινίσεις και εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης

6 Εκπτωση από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος του 10% των δαπανών που πραγματοποίησε το 2023 κάθε ιδιοκτήτης για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων του. Οι δαπάνες που πραγματοποίησε από την 1η-1-2023 μέχρι και την 31η-12-2023 κάθε κύριος, επικαρπωτής ή ψιλός κύριος κατοικιών και λοιπών κτιρίων, για να εξοφλήσει αμοιβές παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων αυτών, μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματα του, για τα έτη 2023, 2024, 2025 και 2026.

Σε… δόσεις

Ουσιαστικά το 40% της συνολικής δαπάνης που έχει πραγματοποιηθεί το 2020, κατανέμεται ισόποσα ως πίστωση – έκπτωση φόρου στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024, 2025, 2026 και 2027, οι οποίες αφορούν, αντιστοίχως, στα εισοδήματα των ετών 2023, 2024, 2025 και 2026. Το ποσό της εκπιπτόμενης δαπάνης που αντιστοιχεί στη φορολογική δήλωση καθενός από τα έτη 2024, 2025, 2026 και 2027, ανέρχεται στο ¼ του 40% της δαπάνης, δηλαδή ισούται τελικά με το 10% της δαπάνης. Το ποσό αυτό θα μειώσει τον φόρο που αναλογεί στο εισόδημα του φορολογούμενου ιδιοκτήτη ή ψιλού κυρίου, σε κάθε ένα από τα έτη αυτά.

Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών. Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση είναι οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Οι δαπάνες θα πρέπει να μην έχουν εκπέσει από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας. Επιπλέον, το μέτρο καλύπτει κτίρια τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων ή άλλα προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.

Αναγνωρίζονται…

Ως ενεργειακές δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση θεωρούνται αυτές που αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

* Τοποθέτηση θερμομόνωσης

* Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων

* Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ψύξης, καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων, ώστε το κτίριο να καθίσταται πλήρως λειτουργικό

* Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης

* Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα

* Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ)

* Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας

* Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Λειτουργικές παρεμβάσεις

Ως λειτουργικές-αισθητικές δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση θεωρούνται αυτές που αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τα ακόλουθα:

* Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης

* Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης

* Συντήρηση/επισκευή στέγης

* Επισκευή τοιχοποιίας/Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων

* Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης

* Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα

* Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων

* Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.